[裁判提示]

    非法转租合同符合合同的性质，符合合同自由原则，符合合同功能，在本质上属于债权合同，债权合同成立的效力不应受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。

[案例索引]

    河南省信阳市浉河区人民法院民事调解书（2010）浉民初字第101号（2009年12月24日）。

［案情］

    原告李xx，女，1963年12月9日生，汉族，个体业主。

    被告雪x，女，1975年12月26日生，汉族。

   第三人陈x，女，1969年6月6日生，汉族，个体业主。

   2007年11月1日，本案原告李xx与被告雪x签订房屋租赁合同，约定将信阳市八一路八一步行街13号楼一间门面房租给被告雪x从事美容护理，租期三年，年租金14400元，被告雪x在租赁过程中因故与2008年8月14日将该门面房转租给第三人陈x从事服装经营，年租金12000元。2009年9月原告从第三人陈x处得知被告雪x擅自将其所有的门面房转租，便告知被告雪x不要转租，但被告雪x依然我行我素，多次向被告雪x交涉无果后，原告李xx遂向浉河区法院起诉，要求被告雪x立即解除与第三人陈x之间的租赁合同并承担违约责任。

［审理］

    本案在审理过程中就第三人陈x与被告雪x之间形成的非法转租合同的效力存在两种不同认识：第一种观点认为合同无效。我国《合同法》第二百二十四条规定，转租需经出租人同意，既然承租人进行转租的行为未经出租人同意，其性质显然属于非法转租，则转租合同当然无效。第二种观点认为此合同的效力待定。我国《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2009年12月底，该案经浉河区法院法官的细心调解，各方当事人达成如下调解协议：本案原、被告同意解除原租赁合同，被告雪x支付违约金3000元，原告李xx于第三人陈x协商续订合同。由此该案得以顺利调解结案，各方当事人均表示满意。

［评析］

   本案看似一起案情简单的租赁合同纠纷案件，其涉及的重要法理是：承租人未经出租人同意是否有权进行转租，其法律效力如何？

    我国《合同法》第二百二十四条第一款规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。《合同法》第二百二十四条第二款规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。由此可见，对未经出租人同意的转租，依《合同法》规定出租人可以解除合同，但对于承租人与次承租人之间的租赁合同是否有效或无效并未明确。

    笔者认为，本案中被告雪x与第三人陈x之间的非法转租合同应为有效合同。理由如下：一是符合合同性质。根据我国《合同法》的规定，租赁合同为诺成性合同，第三人陈x与被告xx之间的租赁合同虽未经出租人原告李x同意，但并不发生改变转租合同性质的后果，亦属诺成合同，该转租合同从双方意思表示一致时即生效，因此该转租合同为有效合同。二是符合合同自由原则。合同自由是《合同法》的一个极其重要的原则，其目的是鼓励公平交易，维护稳定的市场秩序。笔者认为，非法转租合同本质上属于债权合同，债权合同成立的效力不应当受第三人约束，因此转租合同虽未经出租人同意，亦应为有效合同。三是符合合同功能。法律规定转租需经出租人同意是出于保护出租人的利益，但往往未经过出租人同意的转租并不损害出租人的利益，出租人与承租人签订租赁合同的目的无非就是获取出租房屋所带来的租金收益，若非法转租合同有效，可以均衡各方当事人的利益，同时被告雪寒与第三人陈x之间的形成的合同关系与《合同法》第五十一条关于无权处分的规定并不冲突，其对善意相对人给予非凡保护，这一点也是现代市场经济对合同法所提出的必然要求。