【基本案情】

    2010年3月19日，原告刘某、辛某某与被告河南某公司签订《商品房买卖合同》，合同约定以387000元的价格购买被告开发的房屋，约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要被告提供的资料报产权登记机关备案。后因该小区房屋需要封阳台、加泡沫墙，导致房屋面积增加，原告补交房款一万多元，原、被告重新签订了《商品房买卖合同》，同日被告向原告出示一份收据，内容为收到原告购房款405921元。被告开发建设的信阳市某小区因部分建设手续问题，至今无法办理房产证。原告购买房屋后，于2017年3月3日装修后居住至今。2010年1月26日，被告、案外人张某某向案外人某公司、周某胜借款，在签订借款合同时，周某胜要求同时签订同一小区的购房合同作为借款担保，房屋购房合同以周某某的嫂子即本案第三人丁某（本案第三人周某某）的名义签订，其中一套房屋为本案涉案房屋。借款到期后，被告河南某公司、案外人张某某未能及时偿还借款，周某某将房屋办理了买卖合同备案登记。2015年9月21日，被告河南某公司、案外人张某某与某公司、周某胜在我院执行阶段达成《执行和解协议》，协议约定以案涉小区三套住宅房屋（未包括本案涉案房屋）抵偿借款本息，同时解除已经备案的三套房屋登记备案（包含本案涉案房屋）。

【裁判结果】

    河南省信阳市浉河区人民法院于2019年11月21日作出（2019）豫1502民初5202号民事判决：一、确认原告刘某、辛某某对位于信阳市某小区1号楼1单元604号房屋享有所有权。二、被告河南某公司、第三人周某某、丁某于本判决生效之日起十日内共同解除第三人周某某、丁某对信阳市某小区1号楼1单元604号房屋的商品房买卖合同登记备案的信息。三、被告河南某公司于本判决生效之日起三十日内协助原告刘某、辛某某办理信阳市某小区1号楼1单元604号房屋的房产手续。四、被告河南某公司于本判决生效之日起十日内向原告刘某、辛某某支付逾期办理房产备案登记的违约金（违约金以购房款405921元为本金，自2018年3月3日起按中国人民银行同期贷款利率计算至办理房产备案登记之日止）。五、驳回原告刘某、辛某某的其他诉讼请求。案件宣判后，原、被告双方及本案第三人均未提出上诉，本判决现已发生法律效力。

【典型意义】

一、房屋买卖合同效力认定不应流于表面

    第三人与被告签订的《商品房买卖合同》，系案外人与被告签订借款合同时，被告为实现债权提供的担保，出借人享有的是优先受偿权，以不动产担保需办理抵押权登记，才能对抗第三人，故本院认为第三人与被告签订的《商品房买卖合同》并未实际履行，未产生房屋买卖合同的效力，其产生的系担保效力，且后期已变更担保内容，由被告提供其他房屋作为担保，该担保合同已失去效力。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，原告已交付全款，被告也实际交付房屋，双方的合同已实际履行完毕，故本院认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效。

二、预售登记备案并不是一种物权意义上的登记备案

    预售登记备案的法律价值只在于通过行政管理的手段，来保护商品房交易的安全，最大限度地保障商品房买卖合同目的的实现。商品房预售合同登记备案制度通过登记备案来公示这个合同，公示的是一个特定的债权债务关系。这个公示当然不具有物权的公示效力，只是使得购房者获得了一种期待权，期待在将来可以顺利地实现该房屋的所有权。登记备案与否不仅对商品房买卖合同的效力没有影响，更不会对合同之外第三方产生物权公示效力。根据物权法和《房屋登记办法》的相关规定，预告登记属于不动产物权登记制度中的一种，其所登记的不是已经完成的不动产物权变动，而是目的在于保障将来实现物权，在法定期限内具有一定的物权公示效力。第三人虽办理了商品房买卖合同登记备案，但未办理产权预告登记和产权过户手续，涉案房屋的所有权人尚未发生变更，涉案房屋的所有权人仍为被告。

三、并非行政机关作出的所有行政行为都具有可诉性。

    《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第十项规定，对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为，不属于人民法院行政诉讼受案范围。房地产管理部门对商品房预售合同办理登记备案，只是将商品房开发企业与承购人之间签订的商品房预售合同予以登记、存档备查或者将商品房预售合同在互联网上予以公开，只是一种事实状态的记载。这种登记备案行为是房地产管理部门基于管理的需要对商品房开发企业设定的一项程序性义务，是一项行政管理措施，它的法律价值在于通过行政管理的手段加强对商品房预售的管理，进而实现对商品房市场的宏观调控。商品房预售合同登记备案具体表现为一种存档备查的行政管理手段，不具有审查、批准的性质，不改变原有的法律关系，也未对任何人设定新的权利义务，亦不可能直接对他人的权利义务产生实际影响。被诉商品房买卖合同登记备案行为因属于对当事人权利义务不产生实际影响的行为，也就是未建立新的物权关系，产生物权变动，房地产管理部门未存在过错，不属于行政诉讼的受案范围。