基本案情

原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司是位于浉河区民权路129号的房屋所有权人，2013年5月14日取得信房权证浉河区字第********号房屋所有权证书，房屋所有权证书载明房屋总层数8层，建筑面积5985.56㎡。陈某系原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司的员工。2019年11月18日，信阳某商业有限责任公司授权陈某（出租方、甲方）与被告袁某（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于信阳市浉河区某路中段原某商厦五层面积约500平方米，用于经营D5KTV，经营负责人为袁某。租赁期限5年，自2019年11月18日至2024年11月17日止。第一年年租金为20万元，第二年年租金为20万元，第三年年租金为21万元，第四年年租金为220500元，第五年年租金为231525元。租金每年支付一次，先付租金后使用房屋。第一年租金20万元，其中10万元在2019年11月18日前支付，剩余10万租金，在2020年1月18日前支付。从第二年开始乙方应在每年11月18日前全额支付下一年度租金。如乙方逾期交付租金，除应补齐租金外，还需向甲方支付迟延支付金额每天2%的违约金。合同签订后，2019年11月21日，被告转账支付给原告半年的租金（2019年11月18日-2020年5月17日）10万元和水电押金1万元。原告依约将房屋交付给被告经营使用。2021年3月17日，陈某（甲方）与被告袁某（乙方）签订了《房屋租赁合同补充协议》，协议约定新冠疫情的爆发使得被告的经营受到一定程度的影响，同时甲方欲对某商厦5、6、7、8层进行宾馆装修。基于上述原因双方就原某商厦5楼《房屋租赁合同》达成补充协议：原告同意为被告延迟六个月的租赁期限，延长后被告的租期至2025年5月17日止，延长的六个月租期免租金。被告袁某营业至2021年4月7日，后未营业至今。

另查明，被告袁某在承租房屋前，与原承租人达成了转让协议并支付了相应转让费。2021年3月16日，案外人邵某出具了《转让协议》，载明：“今把信阳市浉河区某娱乐会所转让给袁某，从2021年3月16日起某会所在经营期间产生的一切债务法律责任都与邵某无关。原法人已故。转让款欠的今日已结，无任何纠纷。”

再查明，陈某作为原告于2021年7月1日依据同一份合同起诉被告袁某，因未在规定时间内缴纳诉讼费，本院于2021年8月23日作出(2021)豫1502民初4890号民事裁定书，按陈某撤回起诉处理。

裁判结果

浉河区人民法院经审理认为，合同应当履行，债务应当清偿。陈某与被告（反诉原告）袁某签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》系实施原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司授权后的代理行为，陈某的代理行为所产生的法律后果应由授权人承担，即两份合同当事双方应为原告信阳某商业有限责任公司与被告袁某。合同系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。审理中被告袁某亦同意解除租赁合同，故原告请求解除《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》的诉请，本院予以支持。关于解除时间，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款：“当事人一方未通知对方直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，故合同解除时间应为起诉状副本送达给被告的时间即2021年8月22日。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者其他补救措施，并有权请求赔偿损失”。租赁合同签订后，被告仅支付租金10万元，因受疫情影响导致的租金费用双方已在《房屋租赁合同补充协议》约定延长6个月租期，故被告请求扣减因疫情影响等不可抗力因素导致无法营业产生的租金，本院不予支持；被告辩称2020年5月底因原告装修导致消防通道堵塞而无法继续经营，但对此未举证证明，其抗辩理由，本院不予认定。故原告请求被告支付从2020年5月18日至2021年6月30日期间拖欠的租金，本院予以支持。拖欠租金金额应为23561.64元(2020年5月18日至2020年11月17日租金10万元，2020年11月18日至2021年5月17日租金10万元，2021年5月18日至2021年6月30日的租金为20万÷365天×43天=23561.64元），现原告请求被告支付租金222740元，本院予以支持。关于违约金，因双方合同约定违约金过高，原告请求违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的四倍自被告逾期支付租金之日计算符合法律规定，本院予以支持。因双方合同已于2021年8月22日解除，原告请求被告立即搬离房屋，并按照合同约定的租金标准支付占用房屋期间的占用费合情合法，本院予以支持。

反诉原告（本诉被告）袁某请求反诉被告（本诉原告）信阳某商业有限责任公司赔偿经济损失30万元，包含转让费20万元以及原告（反诉被告）造成的损失10万元，因转让费系反诉原告与案外人原经营者之间的行为及约定，该行为的法律后果与反诉被告没有事实及法律关联，反诉原告袁某请求反诉被告支付转让费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于袁某诉请的10万元损失，因反诉原告袁某未提供相关证据，本院不予支持。遂判决：一、解除原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司与被告（反诉原告）袁某签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充协议》；

二、被告（反诉原告）袁某支付拖欠至2021年6月30日前的房屋租金222740元及违约金（以10万元为本金,从2020年1月19日起算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的四倍计算；以12.2740万元为本金, 从2020年11月19日起算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率的四倍计算）；上述费用于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司；三、被告（反诉原告）袁某立即从其租赁的信阳市浉河区某路某号的房屋搬离;如逾期搬离则按照年20万元租金标准承担房屋占用期间的占用费；四、驳回原告（反诉被告）信阳某商业有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）袁某的反诉请求。

宣判后，各方当事人未提起上诉，检察院未提起抗诉，判决已发生效力。

典型意义

依法成立的合同，对各方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中涉及的各类市场主体属于平等的民事主体，依法同等受到法律保护。本案的审理，保护了守约方民营企业的合法权益，这对推动各民事主体诚实守信和依约履行，保护民营企业合法权益，促进经济持续健康稳定发展具有重要意义。

随着国家不断加大对民营企业合法权益的保护力度，推动民营企业健康发展。商业租赁市场的稳定有序是保障民营企业顺利开展经济活动的基本条件，如何防范风险，减少纠纷是租赁双方共同的利益所在。商业租赁双方均应增强自身的审慎注意义务，充分认识经营风险，合理安排经营活动，严格遵守行政管理的规章制度。在纠纷发生后，应当积极协商，及时止损，妥善处理纠纷，尽快恢复正常的经营活动，共同营造一个更加规范、理性、有序的营商环境。