［案例索引］

    一审：信阳市浉河区人民法院（2008）浉民初字第1190号民事判决书（2008年11月13日）

    二审：信阳市中级人民法院（2009）信中法民终字第43号民事判决书（2009年3月17日）

［案情］

    原告浉河区五星乡大拱桥村五组。

    负责人李树森，该村民组组长。

    委托代理人崔涛，河南冠南律师事务所律师（特别授权）。

    被告郝修云，男，1952年10月9日生，汉族，个体户，住信阳市民权路121号。

    委托代理人李志全，河南银辉律师事务所律师（特别授权）。

    第三人王鹏，男，1970年4月1日生，汉族，个体户，住浉河区五星乡大拱桥村。

    委托代理人杨行强，男，1971年11月6日生，汉族，个体户，住光山县城关镇龙塘巷22号（一般代理）。

    2000年12月31日，原告与刘善生（刘与第三人系合伙人，于2001年5月22日将其股权转让给第三人）及第三人签订《房地产租赁契约》，双方约定，甲方（即原告）同意将民权路121号楼房整体及其建筑物范围内平房与土地使用权出租给乙方（刘善生及第三人王鹏）经营使用；年租金为人民币柒万元整，每半年一结算。乙方经甲方同意可转租，并且乙方代表甲方出租。租赁期为拾年，自2001年元月1日起到2010年12月31日止，合同同时还约定了其他事项。后经原告同意，第三人将租赁的房屋对外转租。2001年5月20日，第三人出具委托书，委托原告以组的名义对次承租户签订书面合同，房租仍由第三人收取。2003年7月，原、被告签订《租赁协议书》一份，双方约定，原告同意将民权路121号楼的两门面房屋出租给被告经营使用，年租金21600元，租期三年，从2003年7月1日起至2006年7月1日止。每半年交付，每次提前一个月，先付款后使用。协议还约定了其他事项，租赁期内被告交纳的房租费由第三人收取。协议到期后，原告及第三人未与被告签订书面租赁合同，但被告在继续租赁房屋，租金仍由第三人收取，双方未对续租期限作出约定。同时，被告先后又从第三人处承租四间房屋，即一楼一间（幼儿园办公室隔壁一间）、二楼两间（202房、203房）、二楼拐角一间，共计六间房屋，房租费全年共计29080元，被告房租费交纳至2008年6月份，第三人于2008年2月底告知被告房屋不再出租。6月之后，被告未能返还承租的房屋。

［审判］

    信阳市浉河区人民法院经审理认为，原告与第三人之间签订的《房地产租赁契约书》体现了双方当事人真实意思表示，应为有效协议。租赁期间，原告受第三人委托与被告签订《租赁协议书》，租赁费仍交纳给第三人。按照契约书约定，应视为第三人转租经房屋所有人即原告的同意，且代表原告出租，租赁费由第三人收取，故第三人作为承租人，享有对房屋的使用、收益和转租权，第三人转租给被告，原告与第三人之间的租赁合同继续有效。本案中，原告受第三人委托与被告签订为期三年的《租赁协议书》，租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋并向第三人交纳租赁费，第三人未提出异议，被告又从第三人处承租四间房屋，双方未约定租期，故第三人与被告之间形成无固定期限的转租赁关系。根据《合同法》第二百三十二条之规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的，视为不定期租赁，当事人可随时解除合同。后第三人于2008年2月告知被告不再出租房屋，房屋收回自用，第三人解除与被告之间的租赁关系，履行了在合理期限之前通知被告的义务，现被告逾期未返还所承租的房屋，亦未交纳延迟交房的租赁费及水费等，故第三人有权收回房屋，其要求被告返还所承租的六间房屋，赔偿延迟交房造成的房租费及水费的请求，本院予以支持；原告诉请的房屋与第三人诉请相同，且收回被告承租的房屋仍交还给第三人使用，双方的租赁协议仍未到期，故对原告的诉讼请求不予支持；针对被告就原告及第三人的答辩中，辩称第三人王鹏诉称的《房地产租赁协议书》是虚假无效的，协议书中刘善生签字系伪造、多处修改，是王鹏和李树森私自签订，未经五组村民的确认同意，但被告未能提供协议书中刘善生签字系伪造、多处修改的相关证据，从原告及第三人提供的内容相同的两份《房地产租赁契约》中显示，合同有双方签字，也有李树森作为组长代表及多名五组参加人员共同签名，且五星乡大拱桥村民委员会亦签字盖章同意双方协议，故协议书经村民组、村委会确认同意，未违反法律相关规定，应为有效协议。被告辩解理由因证据不足，本院不予采纳。第三人收取被告房租费全年为29080元，每月平均为2423元。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、二百二十七条、二百三十二条、二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告郝修云应于本判决生效后十五日内返还给第三人王鹏其所承租的六间房屋，即位于信阳市民权路121号楼二间门面房（民权路121号临大门靠北两间）、一楼一间（幼儿园办公室隔壁一间）、二楼两间（202房、203房）、二楼拐角一间，共计六间。二、被告郝修云应于本判决生效后十五日内给付第三人王鹏迟延交付房屋的租赁费（从2008年7月开始计算，每月2423元）及水费（按实际使用水费计算，每吨3元）至本判决生效被告交付房屋止。三、驳回原告的诉讼请求。四、驳回第三人的其他诉讼请求。

一审宣判后，被告不服提出上诉称，原审认定事实错误，2000年12月31日王鹏、刘善生与李树森签订的《房地产租赁契约》是虚假的，刘善生的签名是伪造的，该协议是恶意串通，违背了村民意愿，李树森起诉上诉人主体不适格，属越权行为，侵害了村民利益，请求撤销原判，依法改判。

    信阳市中级人民法院经审理认为，一审认定事实清楚，程序合法，处理正确，根据《民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决驳回上诉，维持原判。

［评析］

    本案涉及的主要法律问题包括：1、《租赁合同》对租赁期不明的处理；2、李树森作为大拱桥村五组组长以原告名义诉讼，要求被告郝修云退还房屋，主体是否适格；2、2000年12月31日李树森作为原告组长的原告名义与王鹏及刘善生签订的《房地产租赁契约》是否真实有效。

    1、《租赁合同》对租赁期不明的处理

    《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，原告受第三人委托与被告签订为期三年的《租赁协议书》，租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋并向第三人交纳房租费，第三人未提出异议，被告又从第三人处承租四间房屋，双方未约定租期，故第三人与被告之间形成无固定期限的转租赁关系。合同到期后，第三人于2008年2月告知被告不再出租房屋，房屋收回自用，第三人解除与被告之间的租赁关系，履行了在合同期限之前通知被告的义务。

    2、李树森作为大拱桥五组组长以原告名义诉讼，要求被告退还房屋，主体是否适格。

    李树森在担任大拱桥村五组组长期间，以大拱桥村五组为原告提起民事诉讼，主体适格，本案原告诉请房屋与第三人诉请相同，且收回被告承租的房屋仍交还给第三人使用，双方的租赁协议仍未到期。

    3、2000年12月31日李树森作为原告组长以原告名义与王鹏及刘善生签订的《房地产租赁契约》是否真实有效。

    2000年12月31日，原告与刘善生（刘与第三人系合伙人，于2001年5月22日将其股权转让给第三人）及第三人王鹏签订了为期十年的《房地产租赁契约》，本案的被告未能提供协议书中刘善生签字系伪造，多处修改的相关证据，从原告及第三人提供的内容相同的两份《房地产租赁契约》中显示，合同有双方签字，也有李树森作为大拱桥村五组组长代表及多名五组参加人员共同签名，且五星乡大拱桥村民委员会亦签字盖章同意双方协议，故该协议书经村民组、村委会确认同意，未违反法律相关规定，应为有效协议，故被告辩解理由因证据不足，不予采纳。本院依法支持第三人的合理请求。

    综上所述，本案第一、二审法院的裁判是正确的。